{"id":7976,"date":"2023-04-07T09:51:16","date_gmt":"2023-04-07T07:51:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ebster-gruppe.at\/?p=7976"},"modified":"2023-04-17T12:59:24","modified_gmt":"2023-04-17T10:59:24","slug":"leistbares-wohnen-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ebster-gruppe.at\/blog\/leistbares-wohnen-2\/","title":{"rendered":"Leistbares Wohnen"},"content":{"rendered":"

aus der Sicht eines Praktikers<\/strong><\/p>\n

Wahlkampfzeit – da wird das Thema des Tages stets inflation\u00e4r verwendet. Wie auch jetzt wieder von einer Splitterpartei, die am liebsten wieder in die destruktive Planwirtschaft zur\u00fcckfallen w\u00fcrde. Wohin das in der Regel f\u00fchrt, wissen historisch gebildete Menschen.<\/p>\n

Gegenw\u00e4rtig stimme ich den Populisten zu, inflationsbedingt spitzt sich die Situation zu. Mieten oder laufende R\u00fcckzahlungen f\u00fcr Eigentum fressen bei einer 4-k\u00f6pfigen Familie zwischen 45 und 50% des Haushaltseinkommen weg (Annahme 3.000-3.500\u20ac Netto). Wenn wir einen Alleinverdiener mit 2-2.500 Nettoeinkommen nehmen, sind wir schon bei 60-75%.<\/p>\n

Das ist dramatisch. Wie kann man das \u00e4ndern, das ist die gro\u00dfe Preisfrage?<\/p>\n

Sozialistisch denkende Menschen sehen das ganz einfach – Mieten deckeln<\/strong>, das ist die L\u00f6sung. Die b\u00f6sen Vermieter, die ja gro\u00dfe Teile des Tage mit der Zigarre im Mund ihr Geld z\u00e4hlen, die sollen gef\u00e4lligst weniger verdienen. Ja, solche Aussagen sind das Resultat, wenn in der Grundschule keine Kenntnisse \u00fcber den Umgang mit Geld und Finanzen gelehrt werden.<\/p>\n

Meist werden solche Mietwohnungen teils mit Fremdkapital finanziert. Die letzten 10 Jahre waren da einfacher f\u00fcr Vermieter, der Zins war niedrig, daf\u00fcr stiegen seit einem halben Jahrzehnt die Preise f\u00fcr Wohnungen und gegengleich sanken die Renditen. Wieso? Weil in der ganzen Diskussion verschwiegen wurde, dass der Mietzins zwischen 2000 und 2020 in allgemeinen Lagen kaum mit der eh schon niedrigen Inflation mithalten konnte. Das hei\u00dft, steigender Einkaufspreis, stabile Miete, weniger Rendite. Die war in den letzten Jahren in einer Bandbreite von 3-4% zu finden, bei Zinsh\u00e4usern eher unter 1%!<\/p>\n

F\u00fcr diejenigen, die kein Fremdkapital verwenden, kommt eine andere Keule daher. Die Steuer! Als Privater steigst du mit ein paar Mietwohnungen auf der Leiter der Steuerprogression sehr schnell nach oben. 20, 30, 45% Steuer sind da bald erreicht. Das geht von der niedrigen Rendite noch weg.<\/p>\n

So, verstanden? Es hat seinen Grund, dass wir als Immobilienprofis seit fast 20 Jahren nur in Gewerbeimmobilien investiert haben. Unsere Wohnungen wurden in den Jahren 1998 bis 2004 errichtet. Mit den ersten Erfahrungen aus der Bewirtschaftung zogen wir uns bei neuen Projekten leicht verwundet zur\u00fcck.<\/p>\n

Sch\u00f6n w\u00e4re jetzt ein Gastbeitrag von unserer Immoabteilung. Claudia und Sonja, aber auch Teile der Technik k\u00f6nnten hier ein paar nette Storys \u00fcber Mieter und deren Benehmen, Ordnungsgef\u00fchl und andere Eigenheiten an den Bildschirm bringen. Aber Datenschutz und so….<\/p>\n

Quintessenz – wenig Rendite, jetzt hohe Zinsen f\u00fcr Fremdkapital und hoher Aufwand in der Bewirtschaftung. Autsch!<\/p>\n

Jetzt k\u00f6nnte der m\u00fcndige Diskutant einwerfen, ja, die paar Wohnungen von den Privaten, ausmachen tut es dann schon der gemeinn\u00fctzige Anteil. Stimmt, aber trotz ihrer Bestimmung k\u00f6nnen die auch nicht in ihren Rendite\u00fcberlegungen die Amortisationsdauer \u00fcber die Lebensdauer (oder den Zeitpunkt einer Generalsanierung) hinaus verl\u00e4ngern. Das w\u00e4re langfristig deren Tod. Das wird dem betriebswirtschaftlich Unm\u00fcndigen jetzt vielleicht nicht ganz verst\u00e4ndlich sein, ich stelle mich gerne aufkl\u00e4rend zur Verf\u00fcgung.<\/p>\n

Ja, wenn das Mieten deckeln langfristig den Investor vertreibt, dann werden die Best\u00e4nde weniger. Auch nicht gut, also was dann?<\/p>\n

ROG-Vertr\u00e4ge<\/strong> bei Umwidmungen werden bereits im ganzen Land angewandt. Das ist ein probates Mittel, wenn die Rahmenbedingungen nicht komplett weltfremd angesetzt werden, wie es in st\u00e4dtischen Diskussionen im Bereich der Preisdeckelungen von Eigentum der Fall ist. Wir bekamen vor Wochen einen ROG-Vertrag vorgelegt, der zum R\u00fcckzug von einem sehr attraktiven Bauvorhaben f\u00fchrte. Die Randbedingungen waren so gesetzt, dass unsere Akzeptanz im Worst Case existentiell gef\u00e4hrlich gewesen w\u00e4re.<\/p>\n

Bestehendes Bauland ist oben, vielleicht treibt die Rezession die Preis etwas nach unten, aber Wunder sollte man keine erwarten. Hier erw\u00e4hne ich, weil vielfach schon vergessen, eine vor Jahren als lukrative Staatssteuerquelle erfundene Immobilienertragssteuer<\/strong> hat die Grundpreise schlagartig um 30% erh\u00f6ht. Die Verk\u00e4ufer wollten die Steuer nicht tragen, die K\u00e4ufer kamen zum Handkuss, Wohnungseigentum wurde schlagartig um 4-5% teurer. Wird gerne vergessen, wenn man auf die gierige Privatwirtschaft schimpft.<\/p>\n

Aktuell sehr viel diskutiert, die Gemeinden<\/strong> sollen selbst Gr\u00fcnland mit einem Mischpreis kaufen und preiswert in Bauland widmen. Ist ein unfairer Wettbewerb, aber m\u00f6glich und wahrscheinlich zielf\u00fchrend. Aber das kann man mit einem guten ROG-Vertrag auch l\u00f6sen, dann m\u00fcssen Gemeinden nicht in eine Dom\u00e4ne eindringen, die nicht unbedingt ihre Kernkompetenz ist, die Bautr\u00e4gerei.<\/p>\n

Die 2 effektivsten L\u00f6sungen sind durch die Politik anzusto\u00dfen:<\/p>\n

Lockerung der Finanzierungsvorschriften<\/strong>, vor allem was den Anteil am Haushaltseinkommen betrifft. Wir h\u00f6ren vom Verkauf, dass Interessenten f\u00fcr Eigentum einerseits ihre Finanzierung nicht bewilligt bekommen, andererseits aktuell schon mehr Miete zahlen als die R\u00fcckzahlung f\u00fcr den Immokauf ausmachen w\u00fcrde. Erstaunlich, aber wahr! Und eigentlich pervers….<\/p>\n

Anpassung und weitere Attraktivierung der Wohnbauf\u00f6rderung<\/strong>, Zinsst\u00fctzungen wie fr\u00fcher (5% Zinsen war vor 2005 Standard) und einmalige, nicht r\u00fcckzahlbare Zusch\u00fcsse w\u00e4ren eine massive Erleichterung.<\/p>\n

\u00dcber den Aufwand<\/strong>, den wir beim Bauen<\/strong> an sich haben, lasse ich mich jetzt nicht aus. Der ist ein eigenes Kapitel wert. Ob es da jemals zu Erleichterungen kommen wird, glaube ich pers\u00f6nlich nicht.<\/p>\n

Eine letzte Info zum Schluss, die auch ruhig zum Nachdenken anregen soll – die 9,5%ige Kollektivvertragserh\u00f6hung, die Anfang Mai wirksam wird (und f\u00fcr die Kaufkraft der Menschen auch wichtig ist), erh\u00f6ht den Endpreis des Eigentums (aber \u00fcber Umwege auch die Miete) um ca. 2,5%. Bei 5.000\u20ac Quadratmeterpreis sind das weitere 125\u20ac, bei 70m2 \u20ac 8.750.<\/p>\n

Es w\u00e4re wichtig, diese kleinen Dinge des Lebens in der politisch einseitig gef\u00fchrten Diskussion nicht auszublenden.<\/p>\n

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